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[业主杂谈] 悦来板块的蝴蝶效应,成就更好的未来重庆!

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查看798 | 回复0 | 2019-12-31 19:27:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.近者悦,远者来/ h/ F1 I6 G/ K( I: y5 m
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重庆的悦来板块,是一个比较特殊的区域。其内部各板块地形地貌本身存在着很大高差,但它离主城各重要节点的距离都并不远,为板块发展提供良好原动力。
* `: K# F4 k4 }; Y0 s1 p5 F G7877V4b4r6vBaB8.jpg 悦来至重要节点及商圈示意
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2.悦来的经济产业. ?3 T- e& {, F) U4 J

3 F% e7 T9 T5 t) N& B4 G6 [: X1)两大支柱, x3 I  Z" F7 T" Z
悦来与中央公园、礼嘉的最典型的区别是,礼嘉以滨水商圈为主要亮点,中央公园自不必讲,悦来是典型的商务驱动,两大主力引擎,会展经济和仙桃数据谷主导新兴技术产业。
- |( A4 d2 Y, P9 [1 Z  m2)会展经济7 ?0 g' c0 w6 {* O' b5 ]+ X
会展中心60万㎡,为西部第一,全国第二的规模,同时是南岸会展4.5倍。当初以“蝴蝶”造型为设计理念,构想的是能为重庆的经济带来蝶变与腾飞。
* G2 u7 t2 c5 U+ o2018年悦来会展直接收入约20亿元,带动消费约168亿元。直接收入不是最重要的,按照国际会展标准,会展与经济带动比值为1:9,也就是2018年会展收入20亿元,可以带动重庆经济相关产业收入180亿元,其次展会签约金额更是促进经济发展的重要项;2 @* r& {* d1 o* I) l0 i- g
悦来会展承担的角色越发重要,智博会、西洽会等国际性会议相继举行。但对于居住区出行,是比较大的弊病,要是会展每逢每周一三五举办有影响力的大型展会,金山大道、会展大道则是每逢一三五必堵,甚至封路。6 C; k# i0 Y' j, ^/ M9 W
3)仙桃数据谷; ?) h7 b0 p' H- U
V1StI9t41LA7O6mR.jpg 悦来仙桃数据谷效果图7 z* t- f% ?4 n
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数据谷起点比较高,寄托着重庆大数据、云计算、电子商务、智能制造新经济的崛起,2018年完成产值约122亿元。按照数据谷的规划是,最终完成“1+3+5+10+N”的产业体系,聚集1万名软件人才,3大核心产业,重点打造5个平台,培育10家国内知名软件企业,集聚100家软件企业、1000家行业企业。
/ m( W1 |& d2 D* B( Q& O+ B- F. h数据谷把自己比作重庆硅谷,但是新兴产业红利的瓜大家都在抢,西永微电园(微电+笔记本)、照母山互联网产业园(两只独角兽+阿里腾讯+移动互联6大产业),另外各个区域都还布局有电商、移动互联、医疗等新兴产业,虽然各园区产业与资源侧重点不尽相同,但仍会存在较大的竞争,数据谷的产业路仍长途漫漫!
6 G1 x- _$ U2 ?* X( Y7 ]3.悦来的功能分区5 T& g0 r! t% H4 S( j
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pArvkDBIIQfZrib7.jpg 悦来内部板块规划定位
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K2HbPh2S2jS0H34b.jpg 悦来板块开发格局
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悦来主要有三个功能分区,起点最高的莫过于生态城,区位上看,与礼嘉园博园相近,同时自身规划具备极强竞争力,成为悦来最热点的板块,当前处于开发前期,接下来会详细讲。
! @4 I4 h' N/ R3 k* U% H资源最好的则为会展城,处于开发中期,一线临江资源,加之占地790亩的会展山地公园,占据较好的景观资源。板块内的国博城,占据了会展公园较大面宽,资源面具备较强优势。
3 s6 I- s/ L" j- e0 m智能城,比邻规划的休闲娱乐配套,由于板块内部诸多配套并未很好落地呈现,当前扔处于开发前期,目前板块内。
3 ~8 T) v/ Y. L  T( P4.内部交通体系
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+ F" v& \; b2 A; y* t8 X1 V; R1)路网体系
1 v4 r. s7 P, ~/ ?/ S6 ~% ~8 x5 ? yNN3pL2p882OLplz.jpg 悦来路网体系# }" f0 V" \1 u9 U$ I+ w6 J  n" b

* {6 O3 U5 M& e6横4纵的路网体系,未来贯通至蔡家、保税港、机场、江北等节点的交通较为便利。当前与江北的连接较为单一,悦来的主要脉络“金山大道”,承担连接至江北的重要枢纽。
) p* S" w* V, u: X1 {/ f从规划上看,未来秋成大道可以通至外环,另外连接金开大道,串联起两江南北,一定程度上舒缓金山大道的压力,预计2022年全线贯通。横线线路悦港北路、悦港大道均为双向6车道,未来串联起保税港,预计20年通车。2 P5 Q7 {& n: s4 C
2)悦来轨道- }. k! ~& F: ~
fQV07WZS087qw82s.jpg 悦来板块轨道规划
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目前6号线国博支线、10号线均已通车,但国博支线一般时段的发车间隔时间较长。规划线路13号线串联起蔡家、中央公园南片区,14号线主要由保税港至仙桃数据谷,另外国博支线二期,也就是连接水土段,最早会在2020年底通车。# ]* k3 ?; B$ o' E" x. a, I) y
长远来看,悦来拥有良好的两江内部横线轨道交通,但是随着整个片区逐渐交房入住,到达北环光电园、嘉州观音桥一带,轨道交通出行仍会有一定压力。: I2 g, ^$ k1 L2 y, f: Z
5.教育&休闲配套
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0 u! n! D! Z% l, p1)教育配套8 g. S+ ]6 ^5 m
LxagATPbptcvv6Dx.jpg 悦来学校规划概况3 {1 A% j  @' v$ X

0 N; y4 i) v4 p- E- u/ R- `总体上,区域学校质量及教育水准比较高。划片区入读的公立小学只有两所,悦来小学、悦来中学。另外有首地修建的人和街小学分校、融创修建的启诚巴蜀小学。人和街本部排名重庆市前5,首地分校也会有本校老师入驻。启诚巴蜀小学正好19年首次开学招生。6 |& D0 Q5 B1 l, M4 c3 y
但对于普通收入家庭,两所民办小学压力相对较大,据打探消息,首地人和街小学学费约3万年/年,启诚巴蜀小学学费约4万元/年,对于普通家庭,除去房贷、车贷、家庭日常开销、小孩日常经费,至少年入30万以上,压力相对较小。所以不是所有学区房都很好,适合自己的才是最好的。
( R) e2 D- X/ P图片
' p: N# o* Q& T# m. C1 G2)休闲娱乐配套8 J  ]9 r; Y3 _. s/ z/ L. L
f1p7SH6WtT0P1W7l.jpg 悦来公园规划) K4 \) _" ^( s: M! z& C
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Ous7ey737XYedQyD.jpg 悦来会展公园* W- ~( t" b' g& P" ]( J
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与邻居中央公园、礼嘉相比,悦来除了会展公园、张家溪湿地公园,并无大型的公园配套。不过好在板块本身与两个区域相近,能够享受到外部的资源配套。车行时间10-15分钟便可到达礼嘉、中央公园;
7 w1 _- S* E- D1 d另外各大楼盘一直宣传的华谊电影小镇,未来将打造为华谊电影IP衍生业态、特色文旅街区。但奈何今年华谊影视业陷入困境,早前的几部大片也迟迟未上映,王中军还自曝卖画为华谊输血解决现金流。华谊小镇可能短期内难以呈现。
( v/ L6 K' D" y8 }6.悦来-生态城+ w+ ~9 \. f* d+ W

8 H# O; e5 O7 o) E- p( [  g2 c5 ]刚刚提到,生态城区位、规划起点、自身配套等比其他两个板块都相对较高,最后,来看看生态城凭什么与礼嘉、中央公园硬刚。0 i  s6 `9 Y- I+ Q) V% x& C
S434H7HM4s4Q7Ks3.jpg 悦来生态城板块开发格局
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9 S( ~0 U) R) J3 O+ Q& F" q3 R1)高起点规划
. c) \: e; u3 _2 x& m生态城板块占地3.44平方公里,是悦来三大板块最小的区域。整体由美国大师彼得卡尔索普担纲设计,区域以“TOD”为核心理念,形成布局紧凑、适宜步行、风情街区这样的城市风貌。以“单向二分路”来营造“空间步行”,这是他在规划理念时,倡导的精髓。也就是一条路拆成两条路,多单行道,再配置非机动车道。使得以自行车+步行,代替传统的汽车低碳出行。这样的规划除去区域性主干道,内部有网格化的组团和路网。相比于其他版块,街道的人行效率会更高,自然而然也会带动各类型的街区商业的发展。我们常常在提BLOCK商业街区,但是没有几个城市或项目能真正做到BLOCK化。而悦来以TOD、低碳、网格式窄街道规划,反而会诞生出比较多元化的商业需求,风情化的业态、休闲的外摆空间,而非被汽车尾气所包围的底商。
# ^4 [- N- _" `* k- r, R% `4 f; f( D, J2)TOD商业
, U3 Z& W: h; K5 @ Q7337QcbBqz8IqUh.jpg 悦来TOD商业中心规划
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8 g4 i5 [( \5 X' }以公共交通主导商业发展的模式,除了悦来,重庆最具实际意义的便是龙湖光年。悦来TOD商业意在以高义口轻轨站为中心,以时间约10分钟、800m步行为半径的商业消费都市圈为理念,建立人气聚集广场、集中商业带,以此来打造生态城的商业中心。其中华侨城旭辉华宇将承担约1/3的商业打造。: E% m) \) Y4 i3 O% B
尽管城市商业概念高大上,但是结合到实际需求,可能还需要长时间兑现。北区规划的集中商业遍地开花,中央公园的360万㎡两江商务商业中心,礼嘉60万㎡滨水商圈,蔡家的中轴商业街(佳程广场烂尾还待接盘),各个区域都在宣传自身规模有多少个北城天街大,北城天街默默的背了无数个锅。反观悦来生态城板块,各个项目综合容积率大多在2左右,人口密度相对较低,不太利于商业发展,TOD商圈的成形,保守估计4-6年。
0 w( _& i& @4 t1 H+ F. a3)区域集中供暖! G- h# {' j& y! B% c
契合到悦来低碳规划,生态城集中供应冷暖减少了电量的消耗,为家庭可减少最高30%的成本,同时每年也会减少大量煤消耗。
9 \/ k* d$ X' v, d6 p6 K对于购房者,悦来标新立异的规划和功能分区很吸引人,若悦来能满足自身合理通勤距离,在追求较好的民办教育,追求好的居住环境情况下,悦来是一个值得选择的板块。当然,很多规划理念是否能按效呈现,配套是否能尽快兑现,还需要拭目以待。1 ?6 y6 Q, s4 {0 F. C6 J
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