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[业主杂谈] 悦来板块的蝴蝶效应,成就更好的未来重庆!

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查看863 | 回复0 | 2019-12-31 19:27:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.近者悦,远者来+ a1 n; e/ O; G5 b) m* U1 Y

% j  g3 v5 `# C0 H重庆的悦来板块,是一个比较特殊的区域。其内部各板块地形地貌本身存在着很大高差,但它离主城各重要节点的距离都并不远,为板块发展提供良好原动力。
8 r" M" V" c6 |" b G7877V4b4r6vBaB8.jpg 悦来至重要节点及商圈示意
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' L- Z/ Q9 b# J# J, r. j# C& W7 q; V2.悦来的经济产业
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5 s3 R) A$ Q, b$ ~8 v& z1)两大支柱
' `# k3 e. |, N4 D9 g7 L悦来与中央公园、礼嘉的最典型的区别是,礼嘉以滨水商圈为主要亮点,中央公园自不必讲,悦来是典型的商务驱动,两大主力引擎,会展经济和仙桃数据谷主导新兴技术产业。) S3 j: e5 `, X" \1 t! V
2)会展经济
8 z$ F5 E; v0 f  ^& z会展中心60万㎡,为西部第一,全国第二的规模,同时是南岸会展4.5倍。当初以“蝴蝶”造型为设计理念,构想的是能为重庆的经济带来蝶变与腾飞。# e/ L+ z' Y1 {* [8 l1 K
2018年悦来会展直接收入约20亿元,带动消费约168亿元。直接收入不是最重要的,按照国际会展标准,会展与经济带动比值为1:9,也就是2018年会展收入20亿元,可以带动重庆经济相关产业收入180亿元,其次展会签约金额更是促进经济发展的重要项;7 U; W- ~" r- k9 _
悦来会展承担的角色越发重要,智博会、西洽会等国际性会议相继举行。但对于居住区出行,是比较大的弊病,要是会展每逢每周一三五举办有影响力的大型展会,金山大道、会展大道则是每逢一三五必堵,甚至封路。
; X& L. ~1 Z0 x9 Z3)仙桃数据谷
9 z7 g0 W% c& Y( J6 l& S V1StI9t41LA7O6mR.jpg 悦来仙桃数据谷效果图) Q6 {7 X6 b9 D, |9 r

4 [, W) W6 V& H6 c数据谷起点比较高,寄托着重庆大数据、云计算、电子商务、智能制造新经济的崛起,2018年完成产值约122亿元。按照数据谷的规划是,最终完成“1+3+5+10+N”的产业体系,聚集1万名软件人才,3大核心产业,重点打造5个平台,培育10家国内知名软件企业,集聚100家软件企业、1000家行业企业。
) K* q: l9 @8 z: p& r数据谷把自己比作重庆硅谷,但是新兴产业红利的瓜大家都在抢,西永微电园(微电+笔记本)、照母山互联网产业园(两只独角兽+阿里腾讯+移动互联6大产业),另外各个区域都还布局有电商、移动互联、医疗等新兴产业,虽然各园区产业与资源侧重点不尽相同,但仍会存在较大的竞争,数据谷的产业路仍长途漫漫!
& w  p0 G0 H3 r" }3.悦来的功能分区
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pArvkDBIIQfZrib7.jpg 悦来内部板块规划定位2 Y! \( u5 i4 T9 X7 p+ {3 q9 o( F
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K2HbPh2S2jS0H34b.jpg 悦来板块开发格局* K$ n+ X6 u. }$ g( `. K2 S5 Z

7 z4 u( f5 J! I' p悦来主要有三个功能分区,起点最高的莫过于生态城,区位上看,与礼嘉园博园相近,同时自身规划具备极强竞争力,成为悦来最热点的板块,当前处于开发前期,接下来会详细讲。
7 h* h6 \- h# l5 w  k% `0 F资源最好的则为会展城,处于开发中期,一线临江资源,加之占地790亩的会展山地公园,占据较好的景观资源。板块内的国博城,占据了会展公园较大面宽,资源面具备较强优势。) f$ B1 m* E/ e0 v
智能城,比邻规划的休闲娱乐配套,由于板块内部诸多配套并未很好落地呈现,当前扔处于开发前期,目前板块内。
+ L4 T+ J# N5 N7 w' N" ]7 d1 t& B4.内部交通体系
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1)路网体系
2 i$ |& u/ I; R0 |* q. K1 M yNN3pL2p882OLplz.jpg 悦来路网体系
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6横4纵的路网体系,未来贯通至蔡家、保税港、机场、江北等节点的交通较为便利。当前与江北的连接较为单一,悦来的主要脉络“金山大道”,承担连接至江北的重要枢纽。5 Y) x! N, e+ E6 S8 z, e1 `- K7 i
从规划上看,未来秋成大道可以通至外环,另外连接金开大道,串联起两江南北,一定程度上舒缓金山大道的压力,预计2022年全线贯通。横线线路悦港北路、悦港大道均为双向6车道,未来串联起保税港,预计20年通车。
, p0 W3 B+ A- p8 _0 R; i! @2)悦来轨道
2 a" n2 {0 e% P' ~$ c5 F) P2 v fQV07WZS087qw82s.jpg 悦来板块轨道规划2 j! \6 K+ G- ~! W1 r: Q- _

/ _' P9 S" B9 D! L目前6号线国博支线、10号线均已通车,但国博支线一般时段的发车间隔时间较长。规划线路13号线串联起蔡家、中央公园南片区,14号线主要由保税港至仙桃数据谷,另外国博支线二期,也就是连接水土段,最早会在2020年底通车。
( r$ `0 K7 n: R% ?长远来看,悦来拥有良好的两江内部横线轨道交通,但是随着整个片区逐渐交房入住,到达北环光电园、嘉州观音桥一带,轨道交通出行仍会有一定压力。2 t, @0 q+ H+ ]; |6 L; `, k* k
5.教育&休闲配套% P0 j' Y3 P/ w/ A$ o; g  C

% Q9 Y1 W. s5 h! ~9 B. Q1)教育配套: t! W' x1 }, w. z
LxagATPbptcvv6Dx.jpg 悦来学校规划概况( T/ n3 P$ y- u) `- R! M9 n$ M1 Q
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总体上,区域学校质量及教育水准比较高。划片区入读的公立小学只有两所,悦来小学、悦来中学。另外有首地修建的人和街小学分校、融创修建的启诚巴蜀小学。人和街本部排名重庆市前5,首地分校也会有本校老师入驻。启诚巴蜀小学正好19年首次开学招生。
' Y2 T" p! q3 |1 ^+ C2 Q+ y7 n但对于普通收入家庭,两所民办小学压力相对较大,据打探消息,首地人和街小学学费约3万年/年,启诚巴蜀小学学费约4万元/年,对于普通家庭,除去房贷、车贷、家庭日常开销、小孩日常经费,至少年入30万以上,压力相对较小。所以不是所有学区房都很好,适合自己的才是最好的。: Y6 H* D  @. n9 a5 C
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2)休闲娱乐配套9 V% W6 T5 b( J: h7 F9 `
f1p7SH6WtT0P1W7l.jpg 悦来公园规划
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Ous7ey737XYedQyD.jpg 悦来会展公园0 B+ ~9 K/ e! k

0 i" G5 A; A6 l2 B  d9 G% `: U与邻居中央公园、礼嘉相比,悦来除了会展公园、张家溪湿地公园,并无大型的公园配套。不过好在板块本身与两个区域相近,能够享受到外部的资源配套。车行时间10-15分钟便可到达礼嘉、中央公园;) ]. v  x! f* T9 |( f. M
另外各大楼盘一直宣传的华谊电影小镇,未来将打造为华谊电影IP衍生业态、特色文旅街区。但奈何今年华谊影视业陷入困境,早前的几部大片也迟迟未上映,王中军还自曝卖画为华谊输血解决现金流。华谊小镇可能短期内难以呈现。
7 `1 M# T( S9 g: a: Y# E3 u6.悦来-生态城* @! |0 R$ j2 |0 D  h
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刚刚提到,生态城区位、规划起点、自身配套等比其他两个板块都相对较高,最后,来看看生态城凭什么与礼嘉、中央公园硬刚。% ~7 X2 X, \. H9 }& _& o. u8 Z& @
S434H7HM4s4Q7Ks3.jpg 悦来生态城板块开发格局
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1)高起点规划2 s) u% g* s  _9 Y
生态城板块占地3.44平方公里,是悦来三大板块最小的区域。整体由美国大师彼得卡尔索普担纲设计,区域以“TOD”为核心理念,形成布局紧凑、适宜步行、风情街区这样的城市风貌。以“单向二分路”来营造“空间步行”,这是他在规划理念时,倡导的精髓。也就是一条路拆成两条路,多单行道,再配置非机动车道。使得以自行车+步行,代替传统的汽车低碳出行。这样的规划除去区域性主干道,内部有网格化的组团和路网。相比于其他版块,街道的人行效率会更高,自然而然也会带动各类型的街区商业的发展。我们常常在提BLOCK商业街区,但是没有几个城市或项目能真正做到BLOCK化。而悦来以TOD、低碳、网格式窄街道规划,反而会诞生出比较多元化的商业需求,风情化的业态、休闲的外摆空间,而非被汽车尾气所包围的底商。
+ m, ]& H+ q: M# c* }2)TOD商业: N# C( {. [+ o5 M
Q7337QcbBqz8IqUh.jpg 悦来TOD商业中心规划
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以公共交通主导商业发展的模式,除了悦来,重庆最具实际意义的便是龙湖光年。悦来TOD商业意在以高义口轻轨站为中心,以时间约10分钟、800m步行为半径的商业消费都市圈为理念,建立人气聚集广场、集中商业带,以此来打造生态城的商业中心。其中华侨城旭辉华宇将承担约1/3的商业打造。
. o2 ]& j! h* D( d尽管城市商业概念高大上,但是结合到实际需求,可能还需要长时间兑现。北区规划的集中商业遍地开花,中央公园的360万㎡两江商务商业中心,礼嘉60万㎡滨水商圈,蔡家的中轴商业街(佳程广场烂尾还待接盘),各个区域都在宣传自身规模有多少个北城天街大,北城天街默默的背了无数个锅。反观悦来生态城板块,各个项目综合容积率大多在2左右,人口密度相对较低,不太利于商业发展,TOD商圈的成形,保守估计4-6年。
- A8 Y0 B7 N" o: j1 e3)区域集中供暖) u7 ?9 q/ k: M! |  F. h
契合到悦来低碳规划,生态城集中供应冷暖减少了电量的消耗,为家庭可减少最高30%的成本,同时每年也会减少大量煤消耗。' I! F, [) O% a% d" M& c6 }
对于购房者,悦来标新立异的规划和功能分区很吸引人,若悦来能满足自身合理通勤距离,在追求较好的民办教育,追求好的居住环境情况下,悦来是一个值得选择的板块。当然,很多规划理念是否能按效呈现,配套是否能尽快兑现,还需要拭目以待。1 a/ H4 w! X1 O  J4 g

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