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[业主杂谈] 重庆一路向北or一路向西?我从地价嗅出了一丝端倪

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查看244 | 回复0 | 2019-12-31 19:28:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
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根据Google Earth提供的资料,可清晰的看到,重庆被“两江四山”伤的很深,切割的伤痕累累,而南部的山趋向于收紧,腹地收窄,北部广阔无垠,每一片土地似乎都在撩骚着“大爷,来玩呀”,于是,一片春风吹向北区,滋润了无数大地,长出了无数网红。; t8 P+ ~9 T+ f# ]- C9 {
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再看轻轨规划图,主城核心区交通最密集,再就是北区的新区,比如礼嘉、悦来、中央公园、空港,这些都是重庆未来城市组团的“弄潮儿”,引领和制造重庆的下一波网红景点;
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反观西区和南区,如此广阔丰腴的土地上居然只有那么几条横平竖直的像小学生拿着尺子画出来的轻轨线,重庆对于北区这个小情人可比西区南区这个黄脸婆要温柔的多啊。; z1 Y# P9 X! ^: X. _1 n

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哼,男人都是大猪蹄子,看见外面的妖艳贱货就忘记了昨晚在家是怎么“交公粮”的了(不懂交公粮的请退出这篇文章,文风可能不适合你)( l+ i! m* S- j6 e( P

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一、 上半年,你侬我侬 忒煞情多: z; R- q2 p- e1 n0 Q5 W* u
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2019年重庆土地市场风云变幻,高价地接连爆出,滩子口的荣安、重钢的中铁建、回兴的融信、中央公园的顶融,都用自己的实际行动,表达自己对重庆的喜爱。
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蔡家和中央公园双柱擎天,稳稳站在第一梯队;
; Q0 h* A' k6 z( L/ D3 g$ R7 M西永、空港、水土、重钢痴痴地望着第一梯队,心想着哪天能冲上去干一票就好了;4 X' B6 M: x5 w
悦来、李家沱、弹子石在下面稳稳地弹着棉花,不问世事,岁月静好;
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蔡家今年共成交150万方,西永共成交91万方,都是各自梯队里的第一名,堪称男人间的战争,今天就来聊一聊这两个第一名的battle。
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西永历年都是重庆土拍市场上的王者,2015年土地成交高达773万方,这是啥概念,2019年1-11月才成交了1149万方,一个人扛起一整支队伍,跟我一个人拉低整个团队的颜值所做的贡献是一样的。
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2019年蔡家土地价格的巅峰由龙湖终结,价格8750元;
/ h1 [+ |- a0 P/ w/ ]. ~西永的价格巅峰在7137元,由华远掌控。
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$ {. a( P7 m. v  {+ w( ]# `两板块最高价格差距在1433元,也就是说蔡家比西永的发展前景更好,帅上两个梯度,如果西永在不整容的情况下,基本追不上蔡家。. y% ]9 Y4 i  D& s6 w
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小殇开动左脑仔细想了想,可能是这几个原因导致了蔡家更帅气些:
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第一点是城市发展方向。重庆“一路向北”由来已久,正宫位置稳坐常青,而重庆“一路向西”又不像东莞的【一路向西】那样娇艳欲滴,自然就要逊色一些;
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0 o9 O; p2 f' T* i. @, S$ ?第二点是靠山。正如轮子是对人类腿的延伸,电话是对人耳朵的延伸,电视是对人眼睛的延伸。
5 f6 f& x, }$ c  j: u. }7 q, B2 K( u蔡家是北区的延伸,是照母山、礼嘉、悦来的延伸。照母山和礼嘉主打改善,悦来主打刚改,蔡家则主打刚需客户,全网覆盖,全面打捞客户。
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就像一老实人向白富美表白,白富美没有say no,说先一旁待着吧,后来白富美年老色衰,自降标准,最后嫁给了老实人。(每次礼嘉悦来降价,不就有大量的蔡家客户屁颠屁颠跑过去买么)$ c. f) F7 l) {) h. T) F0 G5 s

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西永不一样,是没有任何背景的小白,是完全的新区,和沙坪坝主城没有任何的“利益输送”,完全只能靠自己,爹不疼娘不爱的。
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西永靠不了沙坪坝来输血,单靠教书来赚钱,这么多年来,你看中国的教书人,哪个是赚了大钱的。, u' t+ m; F) l/ U' W2 l

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5 v) I+ v/ Z/ _* M4 e于是西永就只能去抱开发商大腿,10多年来抱富力大腿,开发大学城,这几年富力渐渐体力不支,就开始转向新人—万达和融创,“从来只闻新人笑,哪里识得旧人哭”。
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1 D. r$ f5 C- `2 A3 `西永今年成交197万方住宅,其中融创文旅城卖了100万方,50%的成交量来自一个项目,文旅城的低价倾销导致板块内的所有项目都卖不上价,自然土地价格也就上不去了。( o6 f( n$ a8 g5 b+ @3 u( U
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第三点是资源。蔡家和礼嘉悦来是一江之隔,“君住嘉陵上,我住嘉陵下”,有啥事大声喊个话,对面就能听到了;7 r5 S- N- ~! N" `( H7 ?3 n  J7 T

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# w; }6 b' y, T3 s# G/ I而西永和沙坪坝主城间隔着歌乐山,山对信号的传送是致命的,每年过年我从重庆回湖北经过的隧道让我有无数次想砸手机的冲动。
" ]( J6 E% d! f( J0 u/ Y2 Q信号的传输很大程度上决定了办事的效率。( o+ v5 C0 o& u0 u" k/ w

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2 v: N. p5 s9 ~我估摸着每次沙坪坝给西永喊话,结果就是这样的:
2 u: M6 V0 A0 U! ~“大爷,楼上322住的是马冬梅家吧?”  O; C  ?/ f% w8 E) ~% C5 o
“马都什么?”
8 L! g6 \8 `! c  F“马冬梅。”
) e$ C7 ]/ g$ d7 l6 S- p$ i“什么都没啊?”
. t" C5 M' X; _0 [: P: j“马冬梅啊”
: k& I8 q0 N( w/ j4 x% ~“马什么没?”( B  V8 e5 G2 W  N' t2 Y
“行,大爷你先凉快着吧。”
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  o' R9 Z* U+ U二、下半年,小甜甜变牛夫人
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下半年,剧情开始反转,行情急转直下,很多地块开发商都不参与了,土地的高价泡沫被一点点挤掉,一直以来靠玻尿酸来维持魅力的板块们绷不住了。" H, R2 M" t3 ^* u+ I# H4 W2 U' S
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  J6 N; u1 z1 D. G' B% R+ a/ Y1 A眼看她“起高楼、宴宾客、楼塌了”& Q# G; D, k2 e2 |/ \  U& L
“晒美颜、撩帅哥、脸崩了”。
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2019年11月的最后两天,本该在下午4点后才公布的土拍详情,结果在中午时分就悄悄公布了,好不“引人注目”。  b- n  ~9 t$ S- T6 S7 y' _2 K
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两块地非常相像,都挨着轻轨站,旁边躺着的都是“富婆”,价格都一样,都是5960元,还够不着重庆6400元的土地均价。
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2 M$ \6 p, u2 Z4 r' s蔡家,由龙湖的8750元降到5963元,直降2670元,降幅高达32%;
# E5 Z9 A2 ~) Z" \- m西永,由华远的7140元降到5960元,直降1180元,降幅仅为16%。6 V: P! _: F: d# p* `
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看来,当初蔡家打的“玻尿酸”要更多些。
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3 m6 o2 f0 _; B* f5 F而且这两块地,都还是3姐妹团购的,如果不团购,价格可能会更高,开发商心理成本会更低,更算不过账来。
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看到这里,可能大多数读者就想问:为什么蔡家土地价格回落速度如此之快,西永却反而能够稳一稳。' l: [8 {: I: X" S: |
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小殇又开动右脑仔细想了想,可能有这几个原因:
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: y( b6 h% p) P" R4 Q% W一是市场环境恶化。730会议后,房地产被进一步压制住,出台了众多融资禁令,开发商慢慢发现借不着钱了,国内借越来越难,国外借钱倒是可以,但是美元的升值其实又进一步放大了借钱利息。
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8 \) d( S6 ^8 b: g: x1 q再加上2019年底一大波开发商的几年前借的债务慢慢到期了,一边是借不着钱,一边是马上要还债,开发商急眼,立马上分销渠道,没想到最后被分销这个乙方给“上”了。
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客户一看行情转向了,马上就拿出了甲方的气势——观望,开始装大爷了,到各大楼盘指点江山,蹭吃蹭喝,置业顾问“脸上笑嘻嘻,心里MMP”。
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礼嘉中央公园等白富美看自己人老珠黄,心里有点着急了,自降身价,立马就把蔡家的“老实人”全给召唤过来了,自然蔡家的“土肥圆”瞬间就不香了,地价也就立马掉下去了。
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$ t. T3 X- A6 w) H) c3 E就像一个人吹气球,一直吹一直吹,气球越来越大,一旦松口,大气球的萎缩速度要远快于小气球。( R: h3 ~/ @6 ^5 G: A9 D

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0 |% Q% `" D- h二是发展重心并行。这个可以把政府理解为一个投资人,以前在北区下注了太多精力和资本,刚开始回报率非常高,越往后,边际效应递减,回报率达不到要求,于是开始往其他地方瞧。
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正巧又传来了中央支持城市群的发展决定,随着中国人口的逐渐减少,人口这一长期“饭票”开始变的珍贵起来,各大城市拼了命的抢人,而城市的抱团发展才是未来城市的生存之道。
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成都早在两年前吞并了简阳,是为成都向成渝城市群合伙发展伸出了合作之手。两年后,随着科学城规划的出炉,重庆开始回应成都,西永就是主城回应成渝城市群的第一站。# R" r, p1 ?8 y3 l
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* ]4 v- @1 A' v  L  |- X* s* I今年8月,随着国家发改委公布的《西部陆海新通道总体规划》,将重庆的地位再次拔高到一个新的层次,而三大通道之一就是成都和重庆的这一重要通道,这一通道连接着重庆、成都、兰州、西宁,重庆将是引领整个大西部从“西部开发”到“西部开放”的大本营。
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0 s1 J) D! D3 o- y所以,蔡家在和西永的battle中逐渐败下阵来,其实不是蔡家板块房地产泡沫的破灭,而是重庆由一个孤独奋战带领一众小兵往前冲的角色,开始过渡到成渝城市群这个大家庭中担任顶梁柱这一重要角色) U, @, O2 C% W: I  l( M

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重庆,从一个小男孩,成长为真男人。/ V$ I- s% }% H& W9 z' H
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" O/ j' x+ N9 b1 e/ y1 d西永,只是踩中了城市发展的下一个通路,而已。
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