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[业主杂谈] 重庆蔡家,国家战略新区下的投资洼地

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查看274 | 回复0 | 2019-12-31 19:29:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

2 J+ a4 W, s+ `, r: x& g- {6 ]" r1.关于洼地论- h5 A( N  s: a$ e& F

7 d* E  ^' o1 C( d, g  c8 i% h1)“亲,这是重庆最后的价值洼地,买到就是赚到”,是不是很熟悉。对的,去鹿角/巴南/蔡家看房都能从售房部里听到。对于很多新区,置业顾问的一贯操作会把区域蓝图先激情澎湃的介绍一遍,然后总结,这就是重庆最具投资潜力的价值洼地;
  G( [- K) R/ o7 J# H9 l% |# V2)对于一个区域或者是一个项目,房价是未来价值预期的体现,包括区域与项目未来能兑现的综合配套价值/服务价值等,所以一个区域规划以及呈现度若不如其他板块,价格洼地则始终是洼地,其升值的幅度并不会超过其他区域。
# A% }& M( p, B. `3 J0 \3)蔡家便是经常被提及的洼地板块,不过区域价值洼地是否真有潜力,相信很多人会选择用钱投票。
, s7 Y2 e$ h' e# B  `2 q3 s8 E( d2 V( [2.初谈蔡家
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8 N6 P9 w8 i' T; k9 O1)谈起蔡家,与礼嘉/悦来/中央公园相比,板块很难有令人记忆最深刻的点,举礼悦中为例:
$ [9 ^, I& @* @& w礼嘉:17km/4200亩金海湾公园,60万平米低密滨水商圈;
( \' L! c7 ^2 h" q& _悦来:会展经济/仙桃数据谷/彼得卡尔索普大师规划的TOD城市;
9 ], ~* C& i& \& s中央公园:2300亩亚洲最大城市中央公园,360万平米两江商务商业中心;* ~5 v; J4 N$ F0 g* D
几个板块都是大手笔,大配套,令人看过难忘,蔡家与几个兄弟相比,略显囊中羞涩。* R2 V! Q0 \7 T- h, F
2)悦来VS蔡家
/ }9 H0 k$ r5 A% _1 n在此背景下,XX楼盘罗列了一张图,这应该是蔡家板块历史上被黑得最惨的一次
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3.蔡家的置业热潮
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1)为什么仍会有这么多人选择置业蔡家,我相信板块本身仍是价值高地,本身隶属于两江新区-第三个国家级开发新区,所以无论产业/基建推动/政策红利等各方面都会有一定的资源倾斜;
' p9 x! O% ?  ^; R- g- u2)其次是高性价比。与礼悦中高层相比,礼嘉接近20000元/平米,悦来15000元/平米,中央公园18000元/平米,而蔡家约13000元/平米,价格优势自然很明显。另外,很多人选择向上置业,比如在礼嘉买普通高层,同样的预算可以在蔡家买一套品质不错的洋房,而交通距离仅多几公里;* b' v7 z% i( D5 f% R5 a
4.蔡家的居住价值
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% k) X! p# Q$ m' u1)目前蔡家的开发板块,以中环快速干道,划分为蔡家北和蔡家南两个板块。蔡家北是最早开发的板块,早期主要以满足刚需为主,生活配套成熟,目前出现少量较优质的改善项目。
8 t  F; W0 N5 @! c& Z& D2)蔡家南居住品质较高,拥有五彩滨江公园(一期占地240亩),以及10公里半岛江湾沿线景观资源,条件并不比礼嘉差,区域内也拥有中南集中商业,佳程广场(烂尾待接盘)。南板块整体呈现较高居住品质物业,诞生了诸如万科17英里/龙湖椿山等较好的改善型项目。' r2 U' K( q7 `7 `* ]
xpKbTBT1tLkk1o8F.jpg 蔡家板块商品房开发格局- Q9 v! m7 Y9 t8 S4 [, p1 U

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9 |+ D8 @4 P- g# p) J% i7 f5.区域交通
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1)除了嘉陵江3级航道,路网体系规划为四横六纵一环线,其中横线以一横线/综保物流大通道两条为核心干道,串联起东部悦来/保税港区域,纵向干道以内部板块的串联为主;
  a9 S7 S, ~- `2)其次值得称道的是7座大桥规划,嘉陵江马鞍石大桥/嘉悦大桥/蔡家大桥/水土复线桥/水土嘉陵江大桥/悦来北大桥/宝山大桥,其中蔡家大桥预计2021年通车。几条大桥未来通达至礼嘉/悦来/水土都较为便捷;
' f$ E! V+ I) z* l& e BU658g6ZWF0L5USn.jpg 区域交通规划
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0 {3 b# I/ A/ ~6 B8 c3)轨道建设,轨道交通6号线(建成投用)、另规划有13号线、16号线(远期规划);: z  L3 k7 k5 [- \
Mny2pSiP21r10AnI.jpg 区域轨道规划
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6.区域配套+ p+ d# C' r$ O( i9 [) t: C

% w* z/ T* Z0 d2 _4 W& H1)关于商业,烂尾的佳程广场的进度,无时无刻不受到蔡家业主们的关怀。但项目本身的开发太超前,从市场来看,区域缺乏人口厚度的支撑,商业离开消费人群很难存活,重庆商务写字楼宇的需求也较为低迷,并且写字楼市场竞争激烈。佳程广场若能被接盘,预计3-5年仍具备机会。另外中南集中商业预计2022年入市运营,中央大街商业综合体、红星美凯龙家居广场陆续在建。
' E- X2 A: h; l: I7 M4 W2)关于医疗教育,区域内有营业的综合医院3所,分别为蔡家医院、瑞慈医院、嘉瑞医院。教育方面,建成投用中小学9所,其中包含人民路小学蔡家分校、兼善中学蔡家校区、西大两江实验学校、朝阳小学、两江名居公租房中学、碚都佳园小学等11所知名学校,在建学校2所(兼善中学二期、翡翠湖小学)。
0 a! v* \$ A6 L蔡家当前虽不具备单一方面的强势资源,但从区域行政级定位/交通/休闲资源/医疗教育配套来看,区域本身的价值是较为丰满的。若未来能通过招商引资,实现比较好的商业资源布局,区域仍会有潜力爆发期!
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