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[业主杂谈] 照母山礼嘉大竹林蔡家水土悦来龙兴中央公园热点组团房产投资分析

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查看359 | 回复0 | 2019-12-31 19:33:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者介绍
% ^0 f$ ^8 u' J张梓梁,重庆人,家庭主业为企业咨询和金融中介服务。2005年开始,因为成家、办公、抵债等原因,陆续介入房产投资行业。受沙龙馆的邀请,结合自身的购房经历,谈谈自己对当前北区主要组团的分析和认识。每个人都有不同的条件,从自身条件出发的选择没有对错。作为读者,不妨换个角度看看其他人是怎样做房产考察的。+ ?$ d  Z5 k4 A$ r8 |% G+ z% d
我是比较早的一批入住北区的“移民”,在八大金刚闹金开的时候就迁入金开大道龙湖一个小区居住,算下来至今已有12年,对于两北地区的发展有着比较直观的认识。此前在金融地产相关行业主要从事投资工作,对于地产也有自己的投资心得。近来偶然得一机会,可以与大家分享一下个人对地产相关的投资经验。* z+ o  T9 D" Y! g
重庆地形特殊,早在民国时期,就有著名建筑学家对重庆作出了只能组团式发展的定义。15年来连续两次“北进”,使得两北地区得到蓬勃发展。北区的地形可以用“两山四带”来概括,我们分析的照母山、礼嘉、大竹林、蔡家、悦来、水土、龙兴、中央公园等网红组团就处于这“四带”之间。/ @2 T" o; x+ r' _0 k! |, Q
照母山
" ?$ K5 W) H; y# G1 x+ {照母山是渝北人民最喜爱的地区,紧邻金开大道和星光大道,背靠北部新区,属于城市自然增长的区域,北区最炙手可热的区域非他莫属。照母山目前已经成型的有爱琴海商圈和即将成型的约克郡商圈,双轻轨环绕,配套有人民小学、金州小学、金州中学、星湖小学、星辰中学、两江育才中学。周末可以登高,上班通勤距离合适,“出则繁华,入则宁静”。. m" H0 B6 A" N, e
照母山地区投资情绪活跃,房产物业形态丰富,存量房流通性好,金融属性明显。投资风险相对较小,即使市场有波动,也有足够的市场纵深和产业支撑。* k8 s. u' t, O  A5 X; t
礼嘉
% p7 e9 n8 e- w* W礼嘉就像一个过度燃放的烟花,曾经红的发紫的网红,但在17/18年爆发后迅速冷却。礼嘉在北区的底子其实不算太好,既没有产业支撑,地块也崎岖不平。由于离我家近,所以龙湖之前在悠山郡开盘的时候去过。我们先来看一看礼嘉在这几年是如何炒热的:" ]/ w2 }6 N* ?2 W+ T
2013年:三年后,请叫我超级商圈* ?8 w/ K2 N' f3 X
2015年:礼嘉商圈规模超过观音桥
6 c: s" i) N2 Z: P6 P3 S2017年3月:未来100万人在礼嘉上班,玩耍
, r( W' L. }: P$ l% k2017年7月:2020年礼嘉人口增加11倍: b# m+ A0 e) ]' Y- m2 c% \
2018年礼嘉的规划就是曼哈顿的规划
; ^- }& ]9 a& W2 E6 d1 O2019年:礼嘉兑现期只有三年,世界级的旅游中心% D; k! L7 W3 M* a/ H
当时,礼嘉的定位是“国际高端商务居住区”,但在投资热潮退却后的今天,真实情况并非如此。近一年来,华侨城出售、礼嘉商业调规、太古里去了江北、两江巴蜀中学合同只有八年、以及闹得沸沸扬扬的学区等事件,占据了礼嘉的主要曝光点。国际和商务是肯定没有了,商业的调减也使得投资价值大打折扣。个人建议,2019年以后的投资者应该绝对回避此区域。1 a5 v. X( p4 R' F
在居住方面,礼嘉有大型厂企,有污染源,短期之内无法搬迁、远离。实地考察滨江公园可知,滨江一带空气比较不错,如果就近工作和学习还可以考虑;另外还有儿科医院和礼嘉天街,即使再不济,日常生活还是没有多大问题,只是成熟周期可能会较长,目前入住率非常低,工地较多,出行不便。2 b4 K' x2 Y5 h1 E
大竹林  C+ I" P  w  w- P, D8 E2 X+ ]
说到大竹林,大家映象中只有一个龙湖江与城一个楼盘。其实大竹林这个区域很适合住家的,坡度比较缓,距离金洲商圈和龙湖源著商圈均只有十分钟车程,只是老年人和学生不太方便,目前有竹林实验中学和宏帆八中,还有消息说七龙珠之一的西师附中也会入驻,但商业配套较为一般,目前只有金科的街区商业体美邻汇撑场面;交通除了自驾,就主要靠社区巴士和公共交通,站点还比较少,离轻轨大竹林站需要转车,轻轨盘比较少,出行主要靠车解决。
% s8 {* o  d. _4 f! Q) O+ }: v6 p( q大竹林很明显分为两部分,一部分以老江与城为主,社区成熟,一部分以金开大道西段,靠近九曲河为主,适合居家,但是仅仅只是适合居住,所以给出的投资建议是中性。( r( M) G# s4 w$ z8 \% v
蔡家1 a3 j) K5 `4 m" m' L' W. W
蔡家背靠缙云山,东临嘉陵江畔,与悦来隔江相望,和悦来、水土、龙兴一起作为两江新区功能划分区域,定位城市副中心。区域有制造业支撑,目标居住人口30万。交通方面,通过中环快速干道、内环道路连接主城。出行依靠嘉悦大桥、轨道交通和在建中的蔡家大桥。在教育方面,已经建成两江西大附中、朝阳小学,在建的有兼善中学。我曾在2018年购入一套万科观承的地暖高层,成本套内1.18万,划片入读朝阳小学和有条件入读两江西大附中。
" F6 N6 D5 X! L7 t+ c. m蔡家与礼嘉隔江相望,轻轨只有一站的距离,但礼嘉对于蔡家来说只是一个过路的,毕竟蔡家大桥还没有建成,习惯上,蔡家到悦来中央公园区域更方便一些。蔡家开发相对于礼嘉来说晚一些,与悦来中央公园相当,产业也与其他几个副中心多有联系。由于离主城核心区域有一个距离明显,目前,蔡家区域内并没有配套大型商业项目,只有社区商业,单就居住而言没有太大问题,定位于副中心也不委屈。蔡家适合居住,如果在本区域或者两江新区就业的话没有交通上的困难。最为吸引的还是价格实惠。与礼嘉一江之隔,有3000元以上差价,部分改善类产品有5000元以上的差价,作为自住朋友来讲性价比比较高。
3 ?2 y/ V5 k" k* z( I悦来 % O  u: j& T! d" H0 l" ^
悦来地块不错的,连接几个组团,分担重庆未来的会展功能。教育医疗商业资源匮乏,居住方面,可以替代的区域比较多。重庆毕竟只是二线城市,面对成都目前的新一线攻势,在会展上,重庆到底有多少可以承接的项目还很难。悦来投资客较多,前期的投资客急于出清,目前不适合长线投资。
* A3 a! x6 p8 G& ^  ]% N水土
- P, |+ [; K, s; C, O1 W6 D新近开发的水土作为产业集群,目标居住人口10万人,规模比蔡家小,园区内全是高科技企业。居住环境密度小,物业形态偏舒适。投资意义不大可忽略。: Z) C/ E) R& @1 b* Y
龙兴 2 g% S+ x( V+ T! \6 X2 @8 k
在四个副中心里面,龙兴的软硬件设施最强,交通上配套了双轻轨,在副中心里面不多见的。产业上引进的全是高附加值高科技行业,代表重庆产业转型方向,绝非短期落后产业。教育是龙兴比较靓丽的名片,哈罗公学、理工大学、人民小学、南开中学、公立八中,一站式教育解决了绝大多数举家乔迁的后顾之忧。这一方面,政府拿出了重庆最好的资源,诚意满满。娱乐上,建设有两江影视城和季华园,周末人气比较旺。
5 e* p: I$ h4 z6 p7 J中央公园
0 p3 |, `7 c. [如果说龙兴的感觉像北京望京,中央公园就像成都的天府新区。有人说规模亚洲第一的中央公园是按照纽约曼哈顿地区打造的,虽然略显浮夸,但隐藏不住政府和老百姓对公园的喜爱和厚望。& d. d. I0 {) m/ b1 I0 c  R
地理上,中央公园距离主城核心组团30多公里,通勤距离一小时。如果说热闹繁华程度,当然不能和主城核心地区相比。但是,重庆版图过大,由于受到两江和山脉的天然阻隔,重庆只有采取组团式发展而非北方城市环状式发展,多核心多组团是重庆的城市规划不得不采取的方式。公园位于蔡家、悦来、水土、龙兴的中心位置,如果说两江新区必须有核心的话,非他莫属。这一点我还是比较赞同的。这在我之前已经讲过。
  ^! A  d$ }% n! J交通上,中央公园双轻轨配置,外环高速和中环快速环绕,距离机场5公里。经常去外地的朋友可能会注意到,国内外人口超1000万的大城市,机场附近的新区普遍建设的非常现代,交通便利,容积率低,绿化覆盖率高,适合学习和居住。
- }9 F1 B! q1 \" }教育上,目前已经投入使用的是八中本部、数据谷中学、渝北巴蜀小学和中央公园小学。有消息称,在公园南地块的华润地块将再建一所中学,预计是西大附中,这样就具有三所全日制重点中学。
: b' A2 ~+ e8 N  m3 a医疗上,即将开业使用的是渝北区人民医院,三甲级别。
" B+ a' u2 v$ C$ A) g' @: u: p. v商业上,中央公园集中商业规划380万方,由政府监督,中粮、龙湖、新城等多家实力开发商联袂打造,辐射距离十公里,辐射人口50万人,相对于其他几个副中心不规划大型集中商业,中央公园的商业规划特别有进取心,关键是还都在落实推进中,反观礼嘉的天街已经多次缩水了。后期,随着政府部门的陆续迁入和商业集中成型,中央公园组团的价值将逐渐凸显。个人认为,中央公园将会是未来重庆新的人居典范,超低的容积率,完全新建的城市社区,远离污染,这里最适合养老和读书需求家庭居住。
) L* O' a3 j/ E% Z; j& d6 j照母山-礼嘉-大竹林组团投资建议$ O& p, c3 R0 g3 l
如果说投资者以住家为主的话,这三个区域是照母山排第一,其次是大竹林,最后是礼嘉。推荐楼盘:约克郡,江与城。如果说是以纯投资为主的话,个人推荐楼盘:约克郡,新江与城,金科天元道,万科城三期。大竹林板块集中商业欠缺,居民人数不少,如果遇到年底开发商清盘的社区商业,价格合适的话,可以谨慎购入。另外,礼嘉区域谨慎投资。
2 A6 r2 b) |3 T2 _/ r蔡家-悦来-水土-龙兴组团投资建议 ; c. L9 B1 G/ L! O5 }" R
个人以为,几个副中心中只有龙兴具有投资意义,硬件设施配置高,产业集中,就业机会多收入高,有实际居住意义。5 {: a) b4 F& |& ^7 _" p
中央公园组团投资建议
5 x- p) t+ k$ }9 Z, ]3 ]和传统核心板块相比,中央公园板块因为距离原因,成熟度上会稍显缓慢。预计2022年前基本建成,填满人口尚待时日,切不可急功近利进入。经过2017-2018年连续上涨,该区域的房价涨幅已经超过150%,个别项目甚至超过200%(如八中本部学区)。前期刚需产品积累了大量获利盘,卖家随时可以在单价上让利800-1200,只问买家你跟不跟。随着房市横盘期到来,中央公园南区的大量新盘上市,二手房市场会承受到一定的压力。
+ ^) j! U" _# m. K总体来说,中央公园适合长线持有。短期看,小户型品种流通性较好;长远来看,三居室的刚改户型投资回报率会更高。$ }) i% Y: A* W$ R7 z9 {) I% T
如果是自住,可以选择靠近中央公园内圈的楼盘,并根据自己的预算选择合适产品,该区域无弱盘,公园大道、金茂、金辉、中交、雅居乐、华润、万科都是不错。投资客户的话建议今年暂时选择等待时机,一方面可以等待前期获利盘回吐,深耕二手次新盘。
4 s( X/ S( t/ ~4 ~3 Z% P最后,聊聊比较轻松的题外话。我第一次接触中央公园是在2013年,小孩上幼儿园时候过来搞活动,第一眼就被公园大片的草坪所吸引,此后每年春秋必来。这里也是我主要建仓的基地(2015年以前主要建仓金开大道),重点楼盘公园大道。2017年春节过后吧,和朋友一起买进菁澜三组团,平均建仓单价一万。2018年4月,上东汇菁澜二组团有一批限价房,我和队友二次吃进,当时的建面成本同样一万。这一批次的户型较大,容积率和梯户比都较三组团有了很大改善,适合住家。
) c: N) A0 t' c# M2 Q& |* e短短两年时间内,此区域房价从17年初套内一万,达到套内两万有余。2019年下半年开始回落,但是回落幅度小于同期其他区域,而且刚需楼盘回落成交平稳,说明关注群体依然在,前期没有买到的客户依然在等待时机,一旦价格合适就会购入持有。, a* X0 a0 H2 `  G2 E/ l
中央公园2014年以前的低价地块(香港置地、中交、鲁能) 目前已经基本开发完毕。其中,香港置地在公园大道项目上的刚需产品已全部开发完毕,要想买小户型只能去别家或者选择二手。该片区前期的刚需楼盘,下跌幅度有限。后期的高地价地块,以打造改善型产品为主,几乎没有配比小户型产品,竞争压力较小。投资的朋友可以选择小三居或者3+1户型。
& \* J# y# D7 ^/ I6 u6 L中国乃至欧美的经济今年都不好过。前几年,一位学者说过:2019年将是过去十年最坏的一年,也是未来十年最好的一年。目前中国的经济正在经历一段比较痛苦的时期,房地产也进入阶段下行周期。我们的房产投资,一方面要注重资金使用效率,考察收益;另一方面也要控制风险。投资总是在风险和收益之间寻找平衡。任何一项房产投资,最终目的是退出而不是持有。买入持有是收藏,只有完整的经历一次资金流入流出,我们才能实现投资目的。  g1 n7 S( Q% K  ]
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