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[业主杂谈] 重庆楼市新阶段局势研判

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查看482 | 回复0 | 2019-12-31 19:40:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
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最近这段时间,重庆市场很乱,风向标时常有变化。而我们在给圈友们推荐投资选筹的过程中也遇到了这个难题。0 N$ R- F. Y$ c
怎么说呢?一直以来新一线平台坚持推荐的都是核心区域,大概就是内环以内与传统五大商圈重叠的区域。但是今年开年以来,我们发现这个核心区域,已经根本没法推荐了。
9 b# x0 h6 g( {/ t/ ^& n首先是核心区新房太少,导致上车难度很大;其次是价格太高,让很多人望而生叹。这样一来就出现一个很尴尬的局面,核心区的新房是既不好买,又还贵的离谱。% Y# ]" a1 s! O8 e3 B
在这种局势下,如果我们还一直推荐大家无脑杀入核心区,砸锅卖铁进去,经过几年才让手上CEO洗白。那我们就真的是大大地坏了,良心会很不安。
  Y" |& Q9 M5 _' f; z3 S1 e但城市仍然在发展。特别是重庆,发展的如此迅猛。机会仍然是大把大把的存在,大家手上的现金也是越来越多,投资仍要继续。只是在重庆楼市目前这个新阶段新时期,对局势的把握的确走到一个需要重新梳理判断的时候了。
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+ \. E1 f' ?9 e+ W& a01 目前市场最大的变化- W2 H* V7 U* O) ?: N  s3 {8 q
前两天我们写了一篇中央公园,引起众多圈友的热烈讨论,并且有很多人来询问浮云老师,以前不是主推核心区两滨一嘴吗?为何现在对中央公园态度转变这么大。: C0 O5 n! }& @! F0 F
为何最近没有特别强调核心区两滨一嘴,前言已经给出了答案:! x1 V# ~6 K+ ?. x& w" D, B; F
核心区两滨一嘴必然还是最好,只是价格已然高不可攀。如果有购买力的朋友当然还是重点考虑。但是问题就出在了这儿,目前大部分购买力达不到现在核心区两滨一嘴的门槛。9 X- ^' ]6 X) ~( b
其实写中央公园的目的并不是要推中央公园,现在公园仍处于阶段性高位,投资需谨慎。我们的目的是想引出目前重庆楼市最大的一个变化:如今因为三无限贷的原因,外地人基本上远离重庆市场了。- A; M$ x; l" E. M' @8 o6 l+ M
我们观察发现,现在的新盘对三无人员的审核与限制是非常严苛的,三无人员在重庆买房难度越来越大,已经达到将三无购买力逼出重庆只能去买其他地方的地步。而目前更多的是本地人的市场,那么我们研究重庆市场就必须重新的梳理审视各板块的走势。
+ |9 X. `  t' f9 K) V8 y这是所有要买重庆房子的人都需要思考的一个问题。8 ^/ ~/ L0 t. \9 P- W6 n4 V* F9 T
因为本地人大多数上不了总价150万,在核心区内单价套内20000元以上的房子,本地人买还是比较吃力。所以在这个特殊阶段我们不得不把内环两滨一嘴区域给“弱化”了。" y9 X6 Q6 |$ C- L8 R2 U# ]! K. ]
如今内环两滨一嘴动不动就是首付50万起,加上税费基本上最低都是60万以上,而本地人大多数首付还是在30多万的水平。1 K' y* D# |  {, N  i
本地人不是不喜欢内环,经过熏陶,也都知道两滨一嘴非常好,然而却已经买不回来了。
0 t. V) M1 W2 m) g3 m6 l02 三无被挡在门外,本地购买力不够强,会造成什么影响?
$ ?" q- d2 l/ G3 q" _) K9 k你不知道三无限贷还会持续多久?  ?& b1 a# C# ^7 O, i" X
我就说一个事情,重庆本来计划五月份要搞春交会的,结果一看本地市场在三四月份就重新火热起来,各个新区的房子去化率也都很高,结果干脆春交会就不提了,感觉今年不会搞了。
2 |2 T8 u6 |- P% J这样算起来,市级层面的大型房交会在最近几年都没怎么开展,说明购买力还是有,只是这其中三无的比例巨幅下降。, y8 J- Y  m% p) z7 G. f2 ]
然而即便重庆市场在没有外地人进入的时候,仍然可以自我良好消化。
  h0 r& l1 T. q这种逻辑如果成立,三无限贷的政策可能会长期执行,就短期内看不到突然取消的可能性。
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那么重庆楼市现在就进入到高度本地人倾向的市场了!!!, C) Y) T9 j9 A: K: m8 c- T
前面已经说了两滨一嘴太贵,本地购买力还是比较吃力。最终的结果,是大部分本地购买力都去了各个方向的新区。
! F& X% P4 m+ F; V- d# z) z7 |2 q从开年以来,两滨一嘴稍显沉寂,新区持续爆发也就不足为奇了。# p6 H6 c9 i& E  Y  Q
那么重庆楼市现在主要的购买力集中在哪些区域呢?, n0 G% i1 e. P* E' W" R8 l$ ^1 g$ d! X
无非就是:
/ Y' V$ }6 v% E9 g南区:茶园、龙洲湾、巴滨路、鱼洞;
' }! e+ ]  F0 H& T- G西区:大学城、西永、华岩、双碑;4 i% m; e7 }  P
北区:照母山、汽博、礼嘉、悦来、蔡家、中央公园、空港;* ]* g% V" L2 |
接下来落地的问题就是:反正都是选择新区,究竟往哪个方向走!
0 h1 y: D1 V1 L7 n这里主要讨论投资角度,自住其实很好选,工作稳定在哪里,买在30分钟车程内就是很好的选择,生活工作不那么累。0 K# ^. h0 V# D: H% L6 ~
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真正难的,是投资选择。
! Y' R7 Z4 H9 v( k% t6 |5 |- j6 e03 北区仍然最佳
% [9 D2 a: t! v- p+ c新区里面,我们认为北区无疑还是最佳的。
9 C0 ]& c) X7 s6 @: W规划最高:两江新区是国家层面的规划;
  R6 |3 L6 H$ `+ A$ ]8 E4 w7 m2 O产业高端且丰富:江北嘴和光电园以及两江数字经济产业园都在北区,同时还有汽车产业和装备业也在北区。你想想,一个城市的产业局部中,最高端的和支柱性的都在一个地方,人流向这里集中是不可避免的事情。就用前面的自住需求买在工作地附近这个理论,那么北区正是购房需求最大的那个地方。0 A% q7 H. y/ d- d' M2 I
配套最为完善:无论是从商圈、交通还是环境打造,都是非常高的标准。" Y. D: x1 q) K0 l
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商圈大大小小七八个这是生活便利性的有力保证。2 P1 y  Q4 O" u, R. {9 G5 m
轨道交通更是目前绝大部分已开通路线都在北区布局,再加上快速路众多,北区的通达性远远高于其他方向的新区。. d& p5 \* D0 a0 Q$ f1 \
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% Q9 q' s/ ^- |7 s, `. u同时,北区的环境普遍是很好让人舒适惬意的,所以成为目前这个新阶段我们公众号重点推荐的新区方向,并不是莫名其妙拍脑袋想出来的,是经过反复研判得出来的结论。其投资优质性没有任何问题。
5 o5 a8 h" {: J3 @0 C3 v( T7 [- T( k( t04 东边、南区和西区里面,相较而言推荐南区* P/ n! V4 @1 D' m, T( `' |
东边零碎,连个完整的区域概念都没有,如果说龙兴是东区,实在是太远,完全是卫星城的模式,就暂时按下不表了。! J2 H8 M" d, U( s( W* V6 [
真正我们认为有争议,是南区和西区的选择。% e6 m& h( z6 t
西区近来呼声颇高,各种高大上的传闻满天飞,但是新一线至始至终还没有推荐过一次,因为我们感觉目前性价比还不够明显。
' u; `# e! f) u0 p/ O$ W* O3 b最主要就在于最近科学城和高新区的各种高大上传言已经将西区炒的过热,房价跑到成就前面去了。
& i8 }$ o% r* n* j! ~除此之外,中梁山的影响确实很大。以前说中梁山隧道运输能力太弱导致常年拥堵,影响了西区的发展。所以将中梁山隧道拓宽,由单边两车道拓宽成了单边4车道。并且又陆陆续续有了双碑隧道、大学城隧道、华岩隧道。但是现在你随时开车去看看,中梁山隧道仍然常年拥堵,双碑隧道也是一言不合就从双碑隧道堵到双碑大桥。丝毫不见好转。
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中梁山山体很厚,每一个隧道都很长,隧道长度都在5公里以上,常年堵车让人们的心理距离无限拉长。+ }$ w$ ^) T# l  ?3 n  B
最后,西区的产业主要是劳动密集型加工厂之类的产业,产业层级不够高端,这是西区在2016年前主城区房价最低的主要原因。因为产业不高端,并且很多厂区配有职工宿舍,所以购买力或许有,但是很弱。
" X  u) ~2 B& X; _# o所以西区真正的爆发可能不是现在,而是在科学城真正建成并爆发出威力的时候。因为那意味着西区将会有大量高端工作岗位产生,购买力也会显著提升。
5 w1 m( _1 _3 J, H4 Y' \% D' q3 g但是现在的西区,还是一个需要呵护的孩子,还需要大家给时间成长。所以现在而言我们持保守态度。
+ G5 w9 ~6 c& ~2 P0 h6 H但相较而言,当下南区的优势相对还要突出一些。
! g* y% r5 o  p/ e  k& w第一,与北区一样,同属核心区中部槽谷。如果说从渝中区向两边自然发散,那么南区承接人口和经济溢出自然比西区更顺畅。另外像弹子石这样的区域,到解放碑和江北嘴都很近,通过4座大桥的链接能迅速通达江渝北两区。这些都是比西区更加有天然优势的因素。对于核心区和北区人口溢出,南区理所应当是最早承接到的区域。6 j4 j+ x" j4 z0 u8 }
说个更实在的,目前南北相链接的轨道近期就能看得到或享受到的就有环线、3号线、5号线和10号线。而西区与核心区链接的轨道只有1号线。
1 `: i$ |. ^# k! F3 {6 @第二,南区包括南岸和巴南两个区,普遍价格更便宜实惠,上车更容易。可别小瞧便宜这项因素,更低的成本意味着更坚固的战略纵深。而一旦开涨,更低的成本意味着更高的投资回报率。( S! Z; _9 _/ c) D) L
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全文下来,我们可以总结出一句话来适应当前的重庆投资环境:/ s! Z8 o) x" ^0 z4 S- ]! d9 q
北区优质、南区实惠!
0 K! J5 V- k4 R, C6 W! D核心区优质但太贵高不可攀,受总价天花板约束,CEO遍地,买了说不定几年没有涨幅。, e( H  X- [& k1 F/ L* k* M
东边太远,甚至连一个完整的东区概念都没有,目前进入等同于为经济建设做贡献。
. L/ \: K6 S/ J0 N' B西区潜力很强,但是不确定因素太多,前景还是不明朗。前期炒作太过浮夸,价格位于阶段性高位,透支未来价值。不推荐。* B* O2 Z( x" Q3 W
唯有北区,虽然很多区域也比较贵,但是足够优质,还是有很多区域可以挖掘到笋盘和性价比高的新盘出来。所以我们重点关注。
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" c  w2 Q1 J" r其次南区,虽然比不上北区优质,但是距离核心区和北区都较近,能最早享受到溢出效应。且价格较为实惠,性价比更高。
: z: S( Y# Z* c3 u/ i7 k8 A4 y* C所以,只要坚持这一原则,我们认为在未来几年的重庆楼市投资中,能够立于不败之地。/ c* V$ A  ^( p+ W5 K1 Z
北区优质,南区实惠!+ j; C9 {0 s0 W* Q5 W: ?

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