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[业主杂谈] 小区人防工程使用、收益权归谁?成都三九·绿城小区业主一审胜诉!

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查看829 | 回复0 | 2020-1-4 18:36:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
11月29日,成都金牛区人民法院对小区开发商成都三九投资管理有限公司(以下简称“三九公司”)起诉金牛区三九·绿城小区业委会,要求享有小区人防工程使用、收益权一案进行一审宣判。

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小区内人防标识

法院认为,三九公司于法无据,遂驳回了开发商的诉讼请求。小区业委会因此代表小区赢得了这场官司。对此判决结果,开发商表示很意外,但是否上诉,要向上汇报后再做决定。

交房多年后
开发商来要人防工程收益权

三九·绿城小区位于成都市金牛区王贾路18号,于2008年9月竣工验收,交房后一直由开发商旗下物业公司进行管理。2014年,小区第一届业委会成立,并选聘了新物业(金房物业公司)入驻。今年4月,第一届业委会进行了换届选举,组成了新的小区业委会。然而10月,小区业委会收到来自法院的传票。


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何兴宝等人在小区人防停车场内

现任业委会主任何兴宝告诉红星新闻,他们糊里糊涂地成了被告,而原告则是小区开发商三九公司,开发商主张其享有人防工程的使用和收益权,并要求业委会返还小区地下人防车位。

除此之外,三九公司还要求业委会归还自2014年12月1日至2019年8月31日“侵占”地下人防车位收益的200余万元。

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防护密闭门

据了解,人防车位是指开发项目根据《中华人民共和国人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,在战时或重大灾难时用于躲避居民的地方,而在平时可用作地下停车位。

何兴宝说,小区有近两百个人防车位,每月出租有38250元的收益,但所有费用都将用于小区公共设施的维修、维护等。

何兴宝说:“小区人防工程归小区全体业主所有,开发商凭什么来主张权利?”

买房合同约定:
未计入公摊的所有权、使用权均归出卖人所有

开发商为何在交房多年后还来主张取得小区人防工程的收益?

对此,三九公司有自己的说法。在该公司的诉状中,红星新闻记者看到,小区“人防工程”的修建面积未计入公摊,且在与业主所签订的商品房买卖合同中明确约定:“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人所有”,同时根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此三九公司对小区人防工程拥有使用权和收益权。

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《房屋买卖合同》中的约定

对此,何兴宝并不认同。他告诉红星新闻,《房屋买卖合同》都是格式合同,“你不签就买不了房,就算发现合同条款有问题,你能不签吗?”

争议焦点:
开发商是否为案涉人防车位投资者

对此,金牛区人民法院认为,根据规定,人防车位属于人民防空工程,应当由投资者进行使用管理和收益,故本案的争议焦点为三九公司是否为案涉人防车位的投资者?

三九公司认为,其对小区进行投资开发建设,且《商品房买卖合同》中明确约定未计入公摊面积的建筑物、构筑物等所有权、使用权均归出卖人。而小区业委会则认为三九公司已通过出售商品房取得了收益,享有过了收益权,所以无权再重复享受二次受益权,因此《人民防空法》中所指的投资者应为成本的最终承担者,即全体业主。

一审法院判决:
开发商举证不能,驳回诉讼请求

法院表示:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”三九公司认为其为人防车位的投资者,就应对人防车位是独立投资、在销售项目时未将人防车位成本计入商品房销售价格承担举证责任。


74dc6d0f8f779a9cca1fd76e4d7fbfba.jpg 一审法院判决


虽然三九公司提交了《商品房买卖合同》,拟证明合同中约定的地下车库不随所售商品房一并转让,但该约定系开发商提供的格式条款。在三九公司未举证其对人防车位是独立投资、成本独立计算的情况下,开发商在向小区业主出售商品房时,对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主,对此,三九公司应承担举证不能的法律后果。最终法院驳回了开发商的诉讼请求。

对此判决,三九公司代理人四川中一律师事务所姚波律师表示现在还不方便发表任何意见,但对此判决结果,三九公司感到非常意外,“在全国的判决中,只有极个别案件,在业委会提交充分证明的情况下,才会出现不同的结果”。而对于是否上诉,其表示要向上汇报后再决定。

律师说法

人防地下车位既然未能办得专有权属证书,就是业主的共有部分

小区业委会代理人上海喜睦律师事务所唐震东律师认为,首先,小区中凡是不能依法办得专有权属证书的小区车位(包括人防车位)都毫无疑问是业主的共有部分。其次,共有面积本就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种。计入公摊的当然是共有部分,但共有部分并不都应当公摊,如承重基础、承重结构等。法律并没有规定“只有计入公摊的才是共有部分,没有进入公摊的就不是共有部分,共有部分均必须公摊”。

关于商品房买卖合同中明确约定了“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人所有”,唐震东律师认为,即便开发商与全体业主均做出了这种排除业主重要权利的格式条款的约定,也并不意味着开发商当然取得这些建筑物、构筑物的所有权。

因为,根据《物权法》第九条、第十五条,合同归合同、物权归物权;对物权归属的约定并不当然导致物权的设立与变更。且该约定违反共有部分随专有部分一并转移、建设单位不得擅自处分共有部分的强制性规定,属于法定无效的约定。

唐律师还认为,本案诉争的人防地下车位既然也未能办得专有权属证书,就不是开发商或其他任何人的专有部分,它毫无疑问就是业主的共有部分。小区业主在共有停车场停放车辆的行为,是对自己共有物的合法利用,不属于侵权行为。

人防工程所有权问题暂无相关规定,且全国判决不一

四川澳南律师事务所曾林刚律师认为,本案系人防车位使用及收益产生的争议,实质是所有权归属的纠纷。现实生活中此类案例也不少,而且各地判决不一。主要原因一是人防工程面积不计入公摊面积,其归属不易界定;二是当前法律法规不完善,对人防工程的所有权规定比较笼统,没有专门细致明确的规定。

为了避免类似问题,因此业主在购房时,应与开发商将相关问题在购房合同中进行明确,尤其是人防工程建设成本是否分摊到商品房基准销售价格之中;最好是对人防工程的相关权属进行明确。当然,因购房合同往往是格式条款,很多内容难以修改,业主也可以通过补充协议的形式与开发商进行约定。

若出现纠纷,曾律师建议业主先咨询律师,并在现有资料及证据的情况下进行案件风险评估,然后再确定weiquan的方式,避免盲动而造成不必要的损失。

人防工程的投资人和收益人应界定为本楼盘全体业主

四川恒和信律师事务所邱文锋律师认为,人防工程是法律要求建设的备战防灾功能构筑物,投资巨大,且终极利益和业主居民直接关联,常理可知,开放商不将人防工程成本综合计算在销售价格里的可能性极小,不能苛求于格式合同的约定,人防工程的投资人和收益人应界定为本楼盘全体业主。

成都商报-红星新闻记者 胡挺 章玲 摄影报道
                                
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